房客是一把双刃剑，带来短暂的辉煌，却又留下一片狼藉。
最近，广州多个曾被誉为“炒房天堂”的楼盘，房价跌破“地板”。
8月4日，兰亭盛荟成交了一套小户型：
建面约79.91㎡，总价318万，单价仅3.98万/㎡。
这是小区进入二手房阶段后，第一套成交价低至3字头的房源。
类似的户型，2023年曾成交了一套单价超8.5万元/㎡的房源，总价高达679万元。
当年的价格，如今可以买两套。
2021年-2022年，兰亭盛荟在金融城片区“一骑绝尘”。
当年，金融城概念打得火热，而板块内次新盘稀缺，兰亭盛荟几乎没有对手。
除此之外，还有大量金融客涌入，直接把价格炒高。
在顶峰时期，小区成交均价高达9.07万元/㎡，甚至有房源破10万元/㎡。
当年涨得有多狠，如今就跌得有多狠。
三年过去，房价只剩下接近三分之一......
同在金融城的美林湖畔和美林海岸情况也类似，三年跌幅分别为33.4%、43.6%。
被“炒房客”们盯上的还有万博板块。
万科欧泊就是一个经典案例，2020年-2021年便遭到“ABC”单炒房团大批量收房。
A是房东，B是投资客，C是购房者。B从A手里低价收房，再高价卖给C，中间商赚差价。
为了找买家，B会一直拖着不给首付也不网签，光给一个定金就把A的房子“锁死”。
当年就有不少欧泊业主中招，而房价也在这波“炒房团”的烘托下，直冲上5-6万元/㎡。
之后，万科欧泊被二手房指导价戴上了紧箍咒，再加上市场下行等原因，炒房客不得不割肉离场。
被他们抄起的房价，也被他们“践踏”了......
如今，2字头成交已是欧泊的常态。
老黄埔，也是炒房团的最爱。
2021年，万科东荟城成交的43套4.5万+/㎡房源，便是他们的杰作。四年过去，这批房源仍然是小区的成交价TOP10，妥妥地高位接盘。
现在，1字头的成交价，一抓一大把。从1.9万元/㎡→1.8万元/㎡，每个月都在刷新低价。
根据此前的案例，我们发现被炒房客盯上的楼盘，都有以下几个特点：
一、地段有“故事”可讲
不管是金融城、万博还是老黄埔等，当年的板块概念都炒得十分火热。
大部分人入手都是奔着投资去的，希望等利好蓝图落地后，房价能升值。
二、稀缺次新盘
一方面，炒房客极少选择老破小，而是瞄准楼龄5-10年的次新盘，确保易转手。
另外，板块内的供求关系，也是炒房客最为关注的。
像万博和金融城板块，在前几年供应少，一有新盘/次新盘冒头，就会受到市场热烈关注。
三、存在短期炒作题材
炒房客偏爱有短期刺激因素的楼盘，便于制造涨价预期。
例如东荟城，曾因“学位”被热捧，被誉为“黄埔东风东”，房价短期跳涨。
可是，纵观所有被炒房客盯上的楼盘，这几年日子似乎都不太好过。
在楼市舞台上，炒房客既是点燃市场的火把，也是加速泡沫破裂的催化剂。
一方面，炒房团解决了去化问题，大巴一车一车地拉，房子一栋一栋地卖，价格也蹭蹭蹭地涨。
但另一方面，炒房客对价格波动极度敏感，市场稍显疲态就争相降价套现，导致恐慌情绪蔓延形成恶性循环。
这种大起大落的行情，最终会让市场付出惨痛代价。
而对于普通购房者而言，因避免盲目跟风，警惕“概念炒作”。
自住需求不必纠结“抄底”，应聚焦房产的长期价值，例如产业、交通、教育、商业等。
另外，杠杆要控制在自己可控范围内。
总之要记住：房产对于普通人来说是“居住品”，而非“投机工具”。
